Dacă vă gândiți să cumpărați o casă cu taxe HOA, puneți mai întâi aceste întrebări

Înainte de a face ceea ce pentru mulți oameni este cea mai mare achiziție din viața lor, va trebui să întrebați despre istoricul creșterii cotizațiilor HOA într-o comunitate potențială. Aceasta este cu ușurință una dintre cele mai importante și mai importante întrebări de pus în legătură cu HOA-urile. Răspunsul poate face o diferență dramatică în cheltuielile dvs. lunare.

„Poate fi un steag roșu dacă HOA și-a ridicat în mod constant cotizațiile în ultimii ani. Asta poate însemna că același lucru ți s-ar putea întâmpla și ca rezident acolo și că poți să te confrunți cu cotizații crescute în fiecare an ”, spune Andy Taylor, director general al Credit Karma Home. „Pe de altă parte, dacă a trecut ceva timp de când HOA și-a ridicat cotizațiile, asta ar putea însemna că ar putea crește cotizațiile în viitorul apropiat”.

Ar trebui să aveți o înțelegere a programului de cotizare, precum și un interval de timp clar pentru data următoare așteptați-vă să creșteți din nou cotizațiile, astfel încât să nu vă lăsați surprinși de o rată lunară mult mai mare la scurt timp după aceea mutându-se.

Și aceasta este poate una dintre cele mai importante întrebări pe care le puteți pune. Iată de ce: o parte din cotizațiile HOA lunare pe care le veți plăti sunt, în general, direcționate către fondul de rezervă al asociației pentru a acoperi viitoarele proiecte de reparații, înlocuire sau urgență ale comunității.

Fără o sumă adecvată de bani în acest fond, un HOA ar putea să nu poată acoperi astfel de nevoi viitoare. Și iată punctul cheie, lipsa de fonduri de rezervă sau un cont de rezervă parțial sau inadecvat în momentul achiziționării unei case noi, este un semn că taxele HOA vor crește probabil. Și a pastracrescând până când asociația își atinge obiectivele de finanțare de rezervă.

„Întrebați cât de mult sunt finanțate în prezent rezervele ca procent din bugetul global al HOA pentru reparații”, explică Roger Cummings, Reali’s broker de înregistrări. „Această întrebare ajută la înțelegerea solvabilității financiare a HOA și cât de bine își mențin și își monitorizează bugetul.”

Dacă răspunsul este mai mic de 30%, nu este o veste grozavă, spune Cummings. Finanțarea actuală a rezervelor de 30-60% din obiectivul asociației este un răspuns puțin mai bun. Dar, în mod ideal, doriți ca răspunsul să fie că contul de rezervă al asociației este finanțat cu cel puțin 60%, dacă nu chiar mai mult.

„Orice sub 60 la sută ar putea însemna o evaluare specială pe termen scurt sau creșterea taxelor dacă este iminentă o reparație sau o înlocuire comunitară mare”, explică Cummings.

Multe HOA vor efectua periodic studii de rezervă, iar aceste studii informează asociația cu privire la gama sau nivelul adecvat de fonduri de rezervă pe care le au ar trebui să aibă la îndemână pentru a acoperi situații de urgență neașteptate, diverse proiecte de înlocuire sau îmbunătățiri HOA, adaugă avocatul Ben Gottlieb, cofondator al Cu sediul în Arizona MacQueen și Gottlieb.

HOA abordează finanțarea proiectelor majore și se actualizează diferit, în funcție de dimensiunea, maturitatea și filozofia lor, spune Claire Hunsaker, CEO, a site-ului de finanțe personale Întrebați-l pe Flossie.

„Cât de mult se bazează pe evaluări speciale poate avea un impact mare asupra finanțelor dvs. în calitate de membru. Un HOA mai nou se poate baza foarte mult pe evaluări speciale pentru îmbunătățiri planificate și reparații neplanificate, deoarece acestea construiesc în continuare fondul de rezervă treptat din taxele HOA ”, explică Hunsaker. „De asemenea, s-ar putea baza pe evaluări speciale dacă anticipează o cifră de afaceri medie mai rapidă între unități.”

În mod ideal, veți dori ca un HOA să vă spună că nu intenționează să implementeze evaluări speciale și că nu se bazează pe această abordare a nevoilor de finanțare.

„Evaluările speciale sunt cheltuieli suplimentare suportate de proprietar în afara cotizațiilor lor lunare normale. În funcție de articolul de reparație sau înlocuire, acestea pot rula de la câteva sute la zeci de mii de dolari ”, explică Cummings, de la Reali. „Uneori, HOA poate oferi un împrumut sau plăți în timp, dar dacă nu este bine finanțat, acest lucru va veni de obicei ca o plată unică din buzunar”.

Cu riscul de a epuiza această întrebare specială, veți dori, de asemenea, să vă întrebați dacă HOA are o pistă înregistrarea creșterii cotizațiilor HOA o anumită sumă sau, dacă are un program de creșteri planificate, puteți vedere. Știind acest lucru vă va permite să planificați creșterile mai precis în bugetul gospodăriei și poate chiar să vă ajute să stabiliți dacă vă puteți permite să trăiți în comunitate.

„O casă este o investiție mare, indiferent de cât timp intenționați să rămâneți acolo, deci este important să știți cât de mult veți datora HOA în fiecare an”, spune Bailey Carson, expert acasă la Angi. „Știind sigur că cotizațiile HOA vor crește cu 3% în fiecare an este foarte diferit de creșterile neașteptate de 10%.”

Dacă asociația are o istorie de creșteri semnificative, neașteptate în cotizațiile lunare, aceasta poate fi un semn al gestionării deficitare.

„Știind cât de des și de ce sunt majorate cotizațiile este esențial pentru dvs. și pentru accesibilitatea casei astăzi și pentru viitor, dar, de asemenea, ne spune despre sănătatea financiară a HOA”, adaugă Betsy Ronel, un agent imobiliar Compass cu sediul în județul Westchester, New York. „Veți dori să știți dacă cotizațiile sunt majorate la o rată stabilită și care sunt creșterile menite să se adreseze? Taxele sunt ridicate pe proiect? Și votăm lucrurile? Dacă nu, cine ia deciziile financiare și sunt implicați în HOA? Locuiesc în comunitate sau sunt o petrecere din afară? ”

A pune această întrebare este doar un benchmarking de bază, spune Kevin Taylor de la InSight.

„Aș vrea doar să știu că costul lunar al taxelor HOA, standardizat la suprafața pătrată a proprietății, era în linie cu alte cartiere din orașul meu și alte clădiri sau comunități de aceeași dimensiune și tipuri de clădiri similare ”, explică Taylor. „Nimeni nu dorește să plătească în exces, iar cunoașterea taxelor împărțite la suprafața pătrată este cea mai bună modalitate de a reconcilia și de a începe compararea costului HOA-urilor.”

După ce cunoașteți cuantumul potențialelor taxe HOA și cât de des pot crește, veți dori să înțelegeți pentru ce anume se plătesc banii, astfel încât să puteți decide dacă merită cu adevărat costul tu.

De exemplu, taxele HOA vor acoperi întreținerea unei piscine comunitare sau a unor terenuri de tenis? Dacă da, sunteți dispus să descărcați ce ar putea fi câteva sute de dolari pe lună pentru astfel de cotizații dacă nu aveți niciun interes în utilizarea acestor tipuri de facilități? Dacă răspunsul este nu, banii dvs. ar putea fi mai bine cheltuiți în altă parte, cum ar fi într-o comunitate care nu are taxe HOA, ceea ce vă va permite să folosiți acei bani în plus în fiecare lună pentru alte lucruri.

„Dacă există zone comune disponibile rezidenților, cum ar fi piscine, săli de sport, terenuri de tenis sau parcuri, aflați care este responsabilitatea HOA de a le întreține”, spune Carson, de la Angi. „Aflați dacă sunt responsabili pentru deszăpezire, tăierea ierbii sau întreținerea trotuarelor și drumurilor din întreaga comunitate. După ce știți ce acoperă cotizațiile dvs. și cât costă acestea, puteți lua o decizie bine informată cu privire la faptul dacă proprietatea este decizia financiară potrivită pentru dvs. și familia dvs. ”

Aceasta este o întrebare care poate fi trecută cu vederea de potențialii proprietari care nu reușesc să-și dea seama de semnificația acesteia. Dar cu cât costurile de funcționare ale HOA sunt mai mari, cu atât veți plăti mai mult în fiecare lună și an.

„În mod obișnuit, cu cât au mai mulți oameni din personal, cu atât sunt mai mari cotizațiile HOA”, explică Andy Taylor, de la Credit Karma Home. „Numărul de angajați depinde de obicei de lucruri precum numărul de unități de pe proprietate sau facilitățile de la proprietate, în special cele care necesită o atenție specială, cum ar fi o piscină sau amenajare a teritoriului. "

Până acum, dacă ați pus unele sau toate întrebările deja subliniate, ar trebui să aveți un bun control asupra a ceea ce vor implica probabil viitoarele dvs. costuri de locuință. Dar mai trebuie să vă puneți o întrebare: dacă HOA vă limitează capacitatea de a vă închiria casa. Acest lucru, desigur, este important, dacă intenționați să vă mutați în viitor, dar nu doriți să vindeți proprietatea.

„Unele HOA au un procent limitat de unități care pot fi închiriate, în timp ce altele stabilesc o perioadă de ocupare obligatorie, cum ar fi un an înainte de a permite conversia la o închiriere”, spune Cummings, de la Reali. „Evident, cu cât sunt mai puține restricții, cu atât mai bine.”