Ce trebuie să știți despre creditele ipotecare: cât de multă ipotecă vă puteți acorda, asigurare ipotecară și multe altele

Cu excepția cazului în care aveți un cache secret de bani ascuns undeva - suficient pentru a cheltui câteva sute de mii de dolari pe casa dvs. de vis - va trebui să împrumutați bani pentru a cumpăra o casă. Mărimea ipotecară pentru care vă puteți califica, va determina care proprietăți se încadrează în gama dvs. de preț. Înainte de a începe să te uiți serios la case, trebuie să îți dai seama cât de multă ipotecă - și prin extensie, câtă casă - îți poți permite.

„Venitul dvs. dictează capacitatea împrumutului dvs.”, spune Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, un consilier în gestionarea averii în cadrul Northwestern Mutual.

Când încercați să vă calificați pentru un împrumut, va trebui să furnizați dovada venitului. Creditorii vor verifica, de asemenea, rapoartele dvs. de credit pentru a identifica ce alte forme de datorii - împrumuturi studențești, împrumuturi personale, împrumuturi auto etc. - aveți. Vor folosi aceste informații pentru a calcula raportul dvs. datorie-venit: suma de bani pe care o datorați în raport cu venitul dvs. Împrumutătorii doresc să se asigure că plățile lunare ale datoriilor, inclusiv plățile ipotecare propuse, vor fi accesibile, ținând cont de venitul dvs.

„Majoritatea împrumuturilor necesită un raport datorie / venit de 43%”, spune Michele Hammond, un consilier de creditare la domiciliu cu Chase Private Client. „De exemplu, dacă un client face 120.000 USD pe an, acesta este echivalent cu 10.000 USD pe lună în câștiguri brute. Prin urmare, un client cu acest scenariu poate califica, de obicei, să cheltuiască până la 4.300 USD pe lună pentru toate cheltuielile care apar în raportul de credit - nu doar pentru locuințe. "

Cu alte cuvinte, venitul dvs. trebuie să fie suficient de mare încât să vă puteți permite cu ușurință plățile ipotecare, pe lângă orice alte plăți de împrumut. Pentru a calcula câtă ipotecă vă puteți permite, împărțiți salariul anual sau venitul gospodăriei la 12. Înmulțiți acest număr cu 0,43. Dacă aveți alte datorii, scădeați de la număr acele plăți lunare. Această sumă finală este cea mai mare plată ipotecară pe care o puteți permite. Pentru o defalcare mai detaliată a câtului credit ipotecar vă puteți permite, există o serie de calculatoare ipotecare online gratuite; NerdWallet are unul grozav.

Cu toate acestea, nu este o idee grozavă să solicitați cel mai mare împrumut posibil. „O regulă bună este să vă întrebați:„ Cât ar trebui să împrumut? ”În loc de„ Cât aș putea împrumuta? ””, Spune Kathy Cummings, SVP pentru soluții de proprietate a locuințelor și programe de locuințe la prețuri accesibile Banca Americii. „Această abordare se concentrează pe suma care se potrivește confortabil bugetului dvs.”

Hammond spune că mai pot fi determinați și alți factori, inclusiv scorul creditului și mărimea avansului cât de mult îți poți permite ipoteca, dar venitul este un punct de plecare util deoarece capacitatea de a rambursa împrumutul este cheie.

Când vă calculați opțiunile ipotecare, nu acordați atenție doar acelei plăți lunare. Potențialii cumpărători de case trebuie să înțeleagă că plata lunară nu arată întreaga imagine, spune Nancy DeRusso, SVP și șef de coaching la Ayco, o companie Goldman Sachs care oferă programe de consiliere financiară sponsorizate de companie

DeRusso spune că oamenii tind să se concentreze asupra acelei dimensiuni de plată lunare, dar există mai multe pentru aceasta, inclusiv costurile de închidere, taxarea și taxarea de inspecție la domiciliu, utilitățile, reparațiile și multe altele. Unele dintre aceste costuri vor fi avansate și plătite în momentul achiziției, dar altele vor crește costurile lunare de deținere a casei. Pentru a înțelege care vor fi aceste costuri, DeRusso vă recomandă să discutați cu creditorul sau cu agentul imobiliar despre avans costuri și, după ce ați găsit casa de vis, cu proprietarul curent despre cheltuielile lunare sau anuale cu care se confruntă.

Pe lângă căutarea veniturilor dvs., creditorii vor analiza scorul de credit și rapoartele de credit. Scorurile de credit mai mari îi fac pe împrumutați mai atractivi pentru creditori și vă pot ajuta să obțineți o rată a dobânzii mai mică, dar creditorii își vor regla așteptările pentru scorurile de credit în funcție de mediul economic, Williams spune. Dacă perioadele sunt grele și mulți oameni nu sunt în măsură să efectueze plăți, creditorii pot înăspri restricțiile și pot fi mai puțin dispuși să împrumute bani celor care au scoruri mai mici; aceștia pot aproba mai liber persoanele cu scoruri mai mici de credit dacă condițiile sunt bune.

Dacă sperați să cumpărați o casă în viitorul apropiat și veți avea nevoie de o ipotecă pentru a o plăti, începeți să lucrați acum pentru a vă reduce datoria și rata de utilizare a creditului dvs. - cât din creditul disponibil pe care îl utilizați într-o anumită lună - pentru a vă stimula creditul scor.

„Mulți oameni pot să nu știe că există mai multe tipuri de credite ipotecare”, spune Lauren Wybar, CFP, consilier financiar principal cu Vanguard Personal Advisor Services. „Un potențial cumpărător de locuințe ar trebui să înțeleagă diferitele tipuri de împrumuturi disponibile, cum se pot califica și beneficiile potențiale pe care le oferă.”

Odată ce ați înțeles valoarea ipotecii pe care vi-o puteți permite, începeți cercetarea tipurilor de credite ipotecare disponibile. O ipotecă cu rată fixă ​​de 30 de ani este cea mai obișnuită ipotecă din SUA, dar ai multe alte opțiuni, dacă ești interesat.

Împrumuturi convenționale vs. împrumuturi neconvenționale

„O ipotecă convențională este oferită de un creditor privat, în timp ce ipotecile neconvenționale, cum ar fi FHA [Federal Administrarea locuințelor] sau VA [Veteran Affairs], sunt împrumuturi guvernamentale pentru cumpărători calificați specifici ”, Wybar spune.

Împrumuturile convenționale sunt deschise populației generale, oferite de creditorii privați și vin cu avansul standard și cu condițiile pe care majoritatea oamenilor le asociază cu ipotecile. Ipotecile neconvenționale sunt susținute de programe guvernamentale, cum ar fi FHA sau Departamentul Afacerilor Veteranilor, pentru a face ca proprietatea să fie mai accesibilă anumitor grupuri.

„Barierele de intrare sunt mult mai mici”, spune Williams despre împrumuturile FHA, care sunt de obicei disponibile pentru persoanele cu scoruri de credit mai mici. De asemenea, împrumuturile neconvenționale nu necesită întotdeauna o reducere de 20%, ceea ce face ca achiziționarea unei case să fie mult mai factibilă pentru mulți oameni. Împrumuturile neconvenționale au adesea și rate mai mici ale dobânzii. Cu toate acestea, nu sunt fără dezavantajele lor, și anume nevoia de a plăti pentru asigurarea ipotecară - mai multe despre cele de mai jos.

Ipoteci cu rată fixă ​​vs. ipoteci cu rată variabilă

Cu o ipotecă cu dobândă fixă, rata dobânzii pentru împrumut este determinată la împrumutul împrumutului și rămâne aceeași pe viața împrumutului. (Puteți modifica rata creditului ipotecar prin refinanțare, dar împrumutul inițial va rămâne același.) Ipoteci cu rată variabilă (denumită și ipoteci cu rată reglabilă sau ARM-uri), pe de altă parte, au rate care pot fi ajustate pe durata de viață a împrumutului după o perioadă introductivă.

Hammond spune că, în mod obișnuit, ipotecile cu rată variabilă au o rată mai mică și o plată lunară mai mică la începutul împrumutului, dar acestea sunt de asemenea, notoriu pentru debarcarea debitorilor aflați în probleme profunde: O formă de ipoteci cu rată ajustabilă a contribuit la criza locuințelor de la sfârșitul anilor 2000. După o perioadă de timp stabilită, dobânzile ipotecilor cu rată variabilă se pot schimba, crescând sau coborând în concordanță cu forțele economice mai mari. Dacă rata scade, debitorii economisesc bani - dar dacă rata crește, debitorii se pot confrunta cu plăți lunare mai mari (eventual nepermise). Ratele dobânzilor la creditele ipotecare cu rată variabilă se modifică pe un program stabilit, care poate fi anual sau lunar, dar indiferent dacă acestea cresc sau scad este imprevizibil.

Ipoteci cu rată variabilă sau cu rată ajustabilă pot fi utilizate în avantajul împrumutatului, însă oricine dorește să ia unul dintre aceste împrumuturi ar trebui să fie sigur că înțelege implicațiile potențiale. Gata, însă, aceste credite ipotecare pot ajuta debitorii să economisească bani.

„Clienții care optează pentru ipoteci cu rată variabilă ar trebui să înțeleagă pe deplin toate riscurile asociate rămânând în împrumut odată ce perioada de introducere este terminată și rata devine ajustabilă ”, Hammond spune. „Ipotecile cu rată variabilă sunt de obicei o opțiune pentru clienții care intenționează să se mute într-un anumit interval de timp sau pentru cei care au capacitatea de a plăti integral o ipotecă în termen scurt.”

Ipotecile cu rată fixă ​​sunt cu siguranță mai consistente, dar dacă sunt contractate atunci când ratele sunt ridicate și ratele dobânzii mai târziu, debitorii ar trebui să refinanțeze - un proces uneori costisitor - pentru a profita de cei mai mici tarife. Dacă sunteți în măsură să contractați o ipotecă atunci când ratele sunt scăzute, totuși, așa cum sunt în timpul crizei economice COVID-19, puteți fi stabilit pentru toată durata împrumutului.

Ipoteci pe 10 ani, 15 ani, 20 ani și 30 ani

Deși se vorbește cel mai frecvent despre creditele ipotecare pe 30 de ani, puteți obține un credit ipotecar pentru mai multe tranșe de timp diferite. Numărul de ani determină cât timp aveți pentru a plăti ipoteca: Îndrăgita ipotecă de 30 de ani le oferă oamenilor 30 de ani să ramburseze costul împrumutului lor de casă, plus dobânzile. Pe de altă parte, o ipotecă de 10 ani, le oferă oamenilor doar 10 ani să plătească costul întreg al împrumutului lor ipotecar, cu dobândă - dar sunt fără datorii după numai un deceniu.

Fiecare creștere are propriile beneficii și metoda de determinare a ratelor dobânzii, dar, în general, economisiți bani în general cu împrumuturi mai scurte. Plățile dvs. lunare vor fi mult mai mari cu un împrumut pe 15 ani, dar veți plăti mai puțin pe termen lung, deoarece plătiți mai puțin în dobânzi - și încetezi să plătești cu toții împreună după 15 ani, când împrumutul este plătit și îți deții casa deplin. Împrumuturile mai scurte tind, de asemenea, să aibă rate ale dobânzii mai mici, deoarece creditorii consideră că termenele mai scurte ale împrumuturilor sunt investiții mai puțin riscante decât cele mai lungi și permit proprietarilor să construiască capital propriu mai repede.

Totul are sens atunci când vă amintiți că dobânda este costul împrumutului de bani: atunci când împrumutați bani pentru mai mult timp, va trebui să plătiți suplimentar pentru acel timp. Când împrumutați bani de la cineva și nu trebuie rambursați integral timp de 30 de ani, trebuie să plătiți pentru luxul timpului - iar acea plată suplimentară ia forma dobânzii.

Înainte de a vă lupta pentru o ipotecă economisitoare de 10 sau 15 ani, nu uitați că aceste împrumuturi au plăți lunare mai mari. Împrumuturile mai lungi au plăți mai mici, ceea ce le permite oamenilor să cumpere case mai mari, mai frumoase sau mai bine poziționate, pentru care au mai mult timp să plătească. De asemenea, pot economisi bani în alte scopuri - educație, pensionare etc. - sau pot investi în timp ce își plătesc în continuare datoria. Cu împrumuturile mai scurte, riscați să primiți o plată lunară atât de mare încât să nu puteți economisi bani.

Deși este întotdeauna posibil să plătește-ți ipoteca mai devreme, este important să luați în considerare termenul de împrumut cel mai potrivit pentru planurile dvs. financiare pe termen lung.

Plata inițială este suma inițială de bani pe care o plătiți pentru casa dvs. A plăti pentru o casă nu este doar printr-un credit ipotecar: de asemenea, trebuie să plătiți câțiva bani în avans pentru a vă achiziționa proprietatea. În mod tradițional, creditorii solicită 20% din costul total al casei: dacă priviți o casă de 200.000 USD, aceasta înseamnă aveți nevoie de cel puțin 40.000 USD pentru o avans, plus orice costuri de închidere asociate și taxe inițiale de la cumpărare proces.

Economisirea unor bani suficienți pentru acea plată este o barieră obișnuită în calea proprietății locuințelor: chiar dacă oamenii au venituri suficiente pentru a-și permite plățile ipotecare lunare, economisirea atâtor bani poate dura ani de zile. Din fericire, există împrumuturi care nu necesită o avans de 20%. Împrumuturile neconvenționale, cum ar fi împrumuturile FHA sau VA, acceptă plăți mai mici în funcție de o varietate de factori, inclusiv venituri. Există, de asemenea, programe private și sprijinite de guvern în majoritatea domeniilor, care pot ajuta la achitarea plăților, costurile de închidere și accesibilitatea pentru a face proprietatea locuinței mai accesibilă, spune Cummings.

Plățile în avans reduse sună excelent, dar de obicei conduc la plăți lunare mai mari. Înapoi la acea locuință de 200.000 USD: dacă efectuați o plată în avans de 40.000 USD, nu datorați decât 160.000 USD plus dobânzi. Dacă efectuați o plată anticipată mai mică, veți datora mai mulți bani pe ipoteca dvs. în aceeași perioadă de timp, astfel încât plățile dvs. lunare vor fi mai mari. (Există, de asemenea, posibilitatea de a plăti o asigurare ipotecară privată sau o asigurare ipotecară, explicată mai jos.) Cu cât plătiți mai mult, cu atât veți datora mai puțin: veți avea un împrumut mai mic de rambursat. O reducere mai scăzută poate părea o ofertă dulce, dar înainte de a merge pentru asta, luați în considerare modul în care vă va afecta plățile lunare.

Dacă doriți să cumpărați o casă, căutați ce fel de avans ar putea avea nevoie și începeți să economisiți. Chiar dacă sunteți capabil să plătiți mai puțin de 20 la sută pentru avansul dvs., a avea bani în plus în bancă nu vă va afecta.

Asigurarea ipotecară privată și asigurarea ipotecară sunt taxe adăugate la plata ipotecară lunară. Acestea sunt de obicei necesare atunci când un cumpărător de locuințe plătește în avans mai puțin de 20% din prețul de achiziție al casei și protejează creditorul, nu proprietarul casei, în cazul în care proprietarul casei nu mai poate face plăți la ipoteca lor împrumut.

Dacă un potențial cumpărător de locuințe nu poate găsi banii pentru o avans de 20%, creditorii îi pot vedea ca pe un împrumutat riscant. Este posibil să aprobe în continuare împrumutul ipotecar, dar în multe cazuri, acesta va veni cu cerința ca împrumutatul să plătească o primă de asigurare ipotecară. Asigurarea ipotecară privată este asociată cu împrumuturile convenționale, cu rate care variază în funcție de valoarea avansului și de scorul creditului. Potrivit lui Hammond, este de obicei un cost anual adăugat între 0,3 și 1,5 la sută din creditul ipotecar, deși poate varia.

Majoritatea împrumuturilor neconvenționale - în special împrumuturile FHA - necesită asigurare ipotecară. În timp ce termenii și ratele variază în funcție de faptul dacă aveți un împrumut FHA sau un împrumut USDA, asigurarea ipotecară vă mărește suma împrumutului și costul total al împrumutului, în funcție de Biroul pentru protecția financiară a consumatorilor.

Luați în considerare asigurarea ipotecară privată și asigurarea ipotecară dezavantajul de a efectua o plată mai mică. În timp ce economisiți bani inițial, plățile dvs. lunare vor fi mai mari decât ar fi fost cu o avans de 20%. În majoritatea cazurilor, asigurarea ipotecară privată nu mai este necesară odată ce aveți 20% capital propriu acasă - după ce ați plătit aproximativ 20% din prețul de vânzare al casei prin avans și lunar plăți. Pentru a stabili că aveți 20% din capitalul propriu, probabil că va trebui să refinanțați pentru a elimina mandatul PMI.