Cum să spargeți un contract de închiriere de apartamente

Să zicem că ți-ai debarcat jobul de vis în toată țara, dar contractul de închiriere nu se încheie încă șase luni. Sau, după săptămâni care merg înainte și înapoi cu proprietarul, apartamentul tău este încă mucegăit după o inundație. Poate vecinului de la etaj îi place să atingă dans la miezul nopții. Oricare ar fi motivul, căutați să vă închiriați contractul de închiriere.

Când vine vorba de încălcarea unui contract de închiriere de apartamente, Jerry Leazer, un broker imobiliar autorizat din New York, spune că există un lucru pe care îl veți învăța rapid: „Nu toți proprietarii sunt creați egali și nu există un scenariu tipic.” Iată cum puteți începe să analizați cea mai bună soluție pentru dvs. situatie.

Citiți contractul dvs. și căutați limba relevantă.

Primul pas pe care trebuie să-l faceți atunci când luați în considerare o pauză de închiriere este să citiți contractul de închiriere.

Poate ești rasa rară care citește contracte înainte de a semna. În acest caz, veți înțelege deja termenii. Însă, dacă nu o faceți, scoateți contractul și căutați o clauză cu privire la renunțarea timpurie.

Michelle Clardie, manager de proprietate profesională cu închirieri în sudul Californiei, spune că ar putea fi închiriat contractul dvs. de închiriere acești termeni folosind fraze precum „închiriere-pauză”, „reziliere anticipată”, „încălcarea contractului” sau „incapacitatea de a îndeplini termeni."

Pregătiți-vă să plătiți amenzile.

Veți avea întotdeauna opțiunea de a întrerupe un contract de închiriere, dar va trebui, de asemenea, să plătiți. „Dacă îți încălci contractul de închiriere, ești cel care a încălcat contractul”, spune Clardie. „În majoritatea cazurilor, proprietarii sunt dispuși să lucreze cu tine într-o oarecare măsură pentru că nu doresc cu adevărat o unitate vacantă, dar nu vă puteți aștepta ca proprietarul să vă permită să vă întrerupeți contractul de închiriere fără consecinţă."

În schimb, pregătește-te să plătești niște amenzi grele. Multe state, inclusiv California, necesită două luni de închiriere ca taxa de pauză de închiriere, spune Clardie. Unii proprietari vă vor păstra depozitul de securitate ca parte a acestor condiții.

Aveți un motiv bun.

Desigur, există câteva situații care vă vor permite să vă întrerupeți închirierea fără scot. Holly McQueen, vicepreședinte al GMH Capital Partners, spune că legile federale și de stat permit membrilor militari activi să rezilieze un contract de închiriere devreme în conformitate cu Legea Serviciilor Civile de Relief.

McQueen spune că puteți, de asemenea, să închideți un contract de închiriere dacă sunteți un cetățean care se deplasează la un centru de îngrijire pentru vârstnici. În caz contrar, desigur, dacă un proprietar a încălcat contractul de închiriere prin comiterea încălcărilor de sănătate și siguranță, probabil că veți avea un caz bun pentru plecare. Același lucru este valabil și pentru daunele semnificative asupra proprietății cauzate de dezastre naturale.

„Multe state vor permite victimelor violenței domestice să își încheie închirierile fără penalități”, adaugă McQueen. Leazer mai spune că, în unele state, aveți motive pentru a vă închiria contractul dacă proprietarul vă hărțuiește sau vă încalcă confidențialitatea. „Chiar dacă NYC permite întreruperile de închiriere în situațiile de mai sus, este posibil să nu-l găsiți la fel de simplu ca un apel telefonic la biroul proprietarului”, spune el.

LEGATE DE:Da, ai nevoie de asigurare pentru chiriași, chiar dacă locul tău este mic și ieftin

Adună toate documentele.

Dacă credeți că aveți motive întemeiate pentru a vă închiria contractul de închiriere fără a plăti taxe, următorul pas este să vă pregătiți documentele.

„Adunați toată documentația pentru motivul pentru care doriți să spargeți contractul de închiriere, cum ar fi scrisoarea de ofertă pentru un nou loc de muncă, scrisoare de reziliere pentru pierderea unui loc de muncă, ordine militare pentru serviciu, dificultăți financiare datorate divorțului sau facturilor medicale sau ordinului judecătoresc pentru urmărirea / restrângerea ordinului / violenței domestice ", spune Candice Williams, un agent imobiliar cu RE / MAX Space Centru.

Luați în considerare sublimarea spațiului.

Dacă nu aveți un motiv pentru a vă închiria contractul de închiriere fără taxe, dar nu doriți să plătiți nicio amendă, subînchiderea ar putea fi o opțiune. Clardie spune că legile subletelor variază în funcție de stat, dar, dacă este permis, chiriașul inițial este în cele din urmă responsabil pentru starea proprietății. „În cazul în care sub-plicurile dvs. nu reușesc să plătească sau aruncați apartamentul, proprietarul poate veni în urma ta pentru daune, pentru că sunteți în continuare legal răspunzător”, spune ea.

Succesul acestei opțiuni depinde într-adevăr de găsirea unui subletter de calitate în care aveți încredere. Unii proprietari se vor distra, de asemenea, cu ideea de a vă lăsa de pe cârlig dacă prezentați un nou chiriaș, care va fi de acord să se înscrie pentru un contract complet de închiriere.

"Chiriașul înlocuitor ar completa procesul de cerere la fel ca oricare altă perspectivă", spune McQueen. „Dacă vor fi aprobați de proprietar, chiriașul va fi eliberat în ziua în care va începe noul contract de închiriere.”

Există, de asemenea, un amestec complicat, dar bine-cunoscut, de coleg de cameră pe care îl poți efectua. Clardie spune că asta implică adăugarea unui nou coleg de cameră în contractul de închiriere și, în cele din urmă, părăsirea apartamentului pentru ei. Aceasta implică semnarea unui act adițional pentru a include noul coleg de cameră și pentru a vă scoate din contractul de închiriere după o perioadă scurtă de timp.

„Doar asigurați-vă că noii chiriași se califică pentru contractul de închiriere pe cont propriu și că sunt dispuși să vă elibereze din contractul de închiriere prin semnarea acelui act adițional final”, spune Clardie.

Utilizați puterea de negociere.

Dacă nu aveți un motiv întemeiat să plecați și nu puteți găsi un subletter, nu vă disperați. „Dacă toate celelalte nu reușesc, apelați la bunăvoința proprietarului”, spune McQueen. „Încercați să dați un aviz cât mai mare posibil și curățați apartamentul de sus în jos.”

Mcqueen sugerează, de asemenea, elaborarea unui plan de rambursare cu proprietarul dacă nu puteți plăti comisionul de închiriere de închiriere deodată. „Majoritatea proprietarilor ar încasa mai degrabă suma scadentă în timp decât trebuie să acorde 20 sau 30 la sută unei agenții de colectare”, spune ea.

Spuneți că vă părăsiți apartamentul pentru că cumpărați o casă nouă, dar proprietarul nu este receptiv la farmecul vostru. Clardie spune că puteți solicita agentului imobiliar să plătească taxa pentru pauza de închiriere pentru dvs. Și o veste bună: Leazer spune că nu doare niciodată să ai o poveste legitimă de suspin care ar putea atrage natura mai bună a proprietarului tău. Aceasta include pierderea locului de muncă sau o boală gravă.

LEGATE DE:Mutarea este stresantă, dar acest secret simplu îl poate face o experiență fericită

Pensează la legile statului.

Efectuați-vă cercetările cu privire la legile statului folosind un site cum ar fi American American Owners Association, care are o hartă interactivă care detaliază legile statului proprietar-locatarși pregătește-ți documentația și punctele de discuție.

„De cele mai multe ori, o conversație onestă, dar prietenoasă cu proprietarul este tot ce ai nevoie”, spune Clardie. Dar dacă toate celelalte nu reușesc ...

Știi când să aduci un avocat.

Ultima dvs. soluție ar trebui să fie să contactați un avocat și numai în cazurile în care proprietarul dvs. este neglijent. „Luați în considerare să angajați un avocat dacă proprietarul dvs. a încălcat legile privind locuințele statului, dar încă refuză să vă lase din închiriere fără penalități”, spune Williams. „Documentați totul - data, ora, cine, ce, când și unde acel proprietar a încălcat legile sau contractul de închiriere.”

Pregătiți-vă pentru data viitoare.

Data viitoare când semnați un contract de închiriere, pregătiți-vă pentru posibilitatea unei pauze anticipate. Dacă lucrați activ la vânătoare în timp ce încercați să vă reînnoiți contractul de închiriere, Clardie sugerează luarea în considerare a unei opțiuni de la lună la lună. Sau vedeți dacă există un contract de închiriere pe termen mai scurt - trei sau șase luni - cu o primă dacă știți că sunteți pe cale să vă închideți pe o casă.

În cele din urmă, citiți întotdeauna contractul de închiriere și puneți întrebări. Dacă există limbă sau amenzi cu care nu sunteți de acord (sau nu înțelegeți), căutați un alt loc.

LEGATE DE: 9 Întrebări de întrerupere sau de întrerupere înainte de a închiria primul dvs. apartament