Cum să cumperi o casă

Ofertă inteligent. Nu există nicio regulă pentru care ar trebui să fie oferta dvs. inițială sau de câte ori ar trebui să mergeți înainte și înapoi cu vânzătorul. Cei mai mulți cumpărători fără experiență fac pur și simplu o ofertă care are un anumit procent - să zicem, 10 sau 15% - din prețul de listare, spune Ilyce Glink, autorul Cumpărați, închideți, mutați! ($15, amazon.com). Dar aceasta nu este o strategie înțeleaptă. Pe piața acestui cumpărător, puteți ajunge să plătiți în exces. Mișcarea mai inteligentă: cereți agentului imobiliar prețurile locuințelor comparabile din zona care s-au vândut recent. Utilizați aceste cifre pentru a determina cea mai mare sumă pe care sunteți dispus să o plătiți, apoi trimiteți o ofertă cu o valoare mai mică. Apoi, începe să tâlhăiți.
Faceți cereri clare. Fiți în față cu privire la accesorii suplimentare, cum ar fi perdelele și corpurile de iluminat, pe care le doriți incluse în casă. În prezent, cumpărătorii au partea superioară, deci este mai probabil ca majoritatea cererilor dvs. să fie satisfăcute.

Cereți sesizări. Nu există nicio modalitate ușoară de a găsi un creditor, așa că este mai bine să strângeți prieteni și familie pentru recomandări. (Doriți un furnizor care are un serviciu bun pentru clienți.) Sau solicitați agentului imobiliar sugestii pentru ofițerii de împrumut. Și faceți întrebări la uniunile locale de credit, indiferent dacă sunteți un membru curent sau nu. Adesea au rate de jos în jos dacă vă calificați pentru a fi membru și este de obicei ușor să vă alăturați. (Mergi la ncua.gov a găsi unul.)
Calculați plata în avans. Pentru a evita nevoia de a cumpăra o asigurare ipotecară privată, trebuie să plătiți cel puțin 20 la sută din prețul de achiziție înainte de închiderea costurilor.
Obțineți cotații de la cel puțin trei creditori. Consultați atât cu bancherii ipotecari (care lucrează intern cu instituții mari, cum ar fi J. P. Morgan Chase și Wells Fargo) și cu brokerii ipotecari (care fac cumpărături cu toți creditorii) pentru a obține cea mai bună rată a dobânzii. Întrebați fiecare ofițer de credite cât costă instituția ei pentru cheltuielile de închidere, inclusiv taxa de înscriere și costul documentelor de fax. (Taxele variază; mergi la Bankrate.com pentru a vedea media pentru starea ta.) Asigurați-vă că împrumutați banii de la cineva accesibil și dispus să își ia timpul pentru a explica procesul de aprobare a împrumutului. Este mult mai probabil să fie sinceră cu privire la toate costurile. Și amintiți-vă să întrebați creditorul dacă punerea mai multor bani poate să vă ofere o rată mai bună.
Decideți dacă doriți să plătiți puncte pentru a vă reduce rata. Uneori, o bancă vă va permite să cumpărați dobândă preplătită (puncte, în finanțare-vorbire) în schimbul unei rate de dobândă reduse. Punctele nu sunt ieftine. Fiecare vă va costa 1% din suma împrumutului. Așadar, dacă cumpărați o casă care costă 273.000 USD (media națională) cu 20 la sută, va trebui să plătiți 2.184 USD pe punct. Nu aveți atât de mulți bani la îndemână? Întrebați despre cumpărarea unei jumătăți sau chiar a unui sfert. „Dacă veți rămâne în casă cel puțin nouă ani și vă puteți permite să faceți acest lucru, este logic să suportați cheltuielile suplimentare în față, deoarece te va costa mai puțin pe termen lung ”, spune Jack Guttentag, profesor emerit de finanțe la Wharton School de la Universitatea din Pennsylvania. Mergi la mtgprofessor.com pentru a calcula dacă aceasta este o opțiune bună pentru dvs.

Găsiți un inspector calificat. Este o situație în care nu ar trebui să luați o recomandare de la agentul dumneavoastră imobiliar, spun specialiștii. Te-ar putea încuraja să te duci cu cineva care trece cu vederea problemele pentru ca tranzacția să se deruleze cât mai bine posibil. În schimb, contactați o organizație profesională (ashi.org, nahi.org, sau nachi.org) să găsească un expert acreditat, independent, care a efectuat cel puțin 1.000 de inspecții. În multe state, nu există un program de licențiere, dar aceste asociații cer de obicei membrilor lor să îndeplinească anumite standarde și să participe la educația continuă. Așteptați să plătiți între 300 și 750 USD pentru o inspecție generală.
Solicitați în prealabil un raport de inspecție detaliat. Întrebați-vă cât timp are de obicei inspectorul pentru a efectua o analiză (o casă medie ar trebui să dureze una până la trei ore) și cum va arăta raportul finalizat. Vrei să aibă o lungime de cel puțin 10 pagini și ar trebui să includă fotografii cu orice este greșit.
Luați în considerare evaluări suplimentare. Întrebați-vă agentul imobiliar și inspectorul primar dacă vă recomandă să planificați inspecții suplimentare peste nivelul standard. Acestea pot include analize ale coșului de fum, canalizării și rezervorului de ulei și testarea mucegaiului și a radonului, fiecare dintre aceste teste costând între 100 și 300 USD. „Ceea ce trebuie să faceți depinde de obicei de vârsta, starea și stilul casei”, spune John Guy, un fost președinte al capitolului din Carolina de Nord al Societății Americane a Inspectorilor de Casă, un profesionist organizare. De exemplu, radonul este problematic în unele subsoluri, dar dacă casa dvs. are doar un spațiu de accesare, probabil că nu trebuie să vă faceți griji.
Participați la inspecție. Aceasta este oportunitatea dvs. de a pune întrebări despre infrastructura casei. Asigurați-vă că aflați despre funcționare și locațiile supapelor de închidere a gazului și a apei și a cutiei de rupere.
Spuneți reparatorului să ofere estimări scrise pentru toate corecțiile. Agentul dumneavoastră imobiliar va transmite vânzătorului costurile anticipate pentru orice probleme constatate în timpul inspecției.
Cereți un credit la preț. Puteți controla calitatea dacă faceți reparațiile singuri, spune Boni Bryant, un agent imobiliar cu sediul în Los Angeles pentru Sotheby's International Realty. Solicitați ca costurile oricăror corecții, indiferent cât de mari sau mici, să fie deduse din prețul de vânzare și să efectuați lucrările după cumpărarea finală.

Faceți evaluarea proprietății Pentru a-i determina valoarea, aveți nevoie de un evaluator. Dar, în general, nu puteți angaja unul; creditorul tău face asta. Cu toate acestea, puteți ajuta evaluarea să meargă fără probleme. „Cereți vânzătorului să fie prezent, astfel încât orice întrebări pe care le are evaluatorul cu privire la locuință să poată fi răspuns”, spune Bob Sicoli, proprietarul serviciilor de evaluare RVS din Scotch Plains, New Jersey. De asemenea, el ar trebui să aibă o copie a contractului de vânzare pentru a verifica exact ce se vinde (și nu este).
Spuneți brokerului dvs. să ofere o listă de proprietăți comparabile. Subliniați locul în care casa evaluată a fost îmbunătățită (cum ar fi băile renovate) și cum diferă de alte vânzări recente.
Comparație-magazin pentru asigurarea titlului. Puteți alege furnizorul pentru această acoperire, care vă protejează pe dvs. și pe creditorul dvs. împotriva împrumuturilor. Nu există nicio diferență de protecție perceptibilă, așa că puteți merge cu cea mai ieftină opțiune. Asigurarea pentru titlu reprezintă aproximativ 60 la sută din costurile de închidere și ar trebui să vă așteptați să plătiți în jur de 0,5 la sută din acasă prețul de achiziție pentru acesta, spune Timothy Dwyer, fondatorul și CEO al Entitle Direct Group, o companie de asigurare de titlu din Stamford, Connecticut. Pentru a găsi cel mai bun tarif, accesați Closing.com. Rețineți: Împrumutatul dvs. vă poate opta pentru alegerea în cazul în care compania nu este apreciată, așadar cereți asigurătorului evaluarea acesteia.

Luați în considerare angajarea unui avocat. În unele state, în mod obișnuit, avocații nu sunt folosiți pentru achiziții rezidențiale. „Dar chiar și în acele zone, ar trebui să obțineți un avocat dacă situația dvs. este complicată sau dacă cumpărați o excludere sau o vânzare scurtă”, spune Glink.
Blocați rata dobânzii. Nu este necesar să faceți acest lucru cu mai mult de 30 până la 45 de zile înainte de închidere, întrucât ratele nu se așteaptă să crească semnificativ cel puțin în anul și jumătate viitor.
Obțineți o listă detaliată a costurilor de închidere de la creditorul dvs. Pe lângă cheltuielile legate de împrumutul dvs., puteți avea taxe suplimentare, cum ar fi servicii de titlu și taxe de transfer. Aceste informații ar trebui să fie listate în formularul dvs. Estimare de bună credință, pe care îl acordă creditorul atunci când blocați rata.
Aveți grijă pentru taxe necorespunzătoare. Unii creditori plătesc pentru pregătirea documentelor, hârtii de mesagerie sau chiar tipărirea e-mailurilor. Merită să ceri să fie eliminate aceste elemente din factură, spune Glink.

Verificați dacă toate aparatele incluse sunt în stare de funcționare. Porniți cuptorul, mașina de spălat vase, aragazul și mașina de spălat și uscătorul. Nu uitați să vă asigurați că și frigiderul funcționează.
Porniți fiecare robinet și spălați toaletele.
Conectați ceva la fiecare priză. Vei dori ca un electrician să-i repare pe cei stricăți imediat după ce te-ai apropiat de casă.
Verificați detectoarele de fum. Aprindeți o potrivire fiecăruia pentru a verifica dacă sunt în stare de funcționare.
Testați căldura și aerul condiționat. Nu doriți să aflați că cuptorul sau A / C nu funcționează câteva luni pe drum.
Căutați apă și mucegai pe tavane. Ele ar putea fi un semn de scurgeri în curs.
Examinați pentru semne de virmină, inclusiv excremente (șoareci) și resturi de insecte.
Negociază un credit de închidere. Dacă găsiți ceva rupt sau lipsește, solicitați brokerului sau avocatului să solicite compensații financiare.
Și în sfârșit partea ușoară: semnează contractul, apoi mută-te.

Ai intrat în panică Vom rămâne fără bani? Nu poți dormi noaptea. Ce se întâmplă dacă vecinii sunt oribili? Și sunteți un pic pe margine. Soțul meu a fost mai bine de acord cu aceste alegeri de vopsea sau îmi voi pierde mințile! Dacă acestea sunt simptomele dvs., aveți un caz clasic de anxietate de cumpărare a casei. Și nu este de mirare: obținerea unui credit ipotecar mare este clasată ca fiind mai stresantă decât a avea un copil să plece de acasă sau probleme cu șeful, conform scării de stres Holmes și Rahe, care măsoară presiunea situații. „Miza este extrem de mare și îți este frică să nu faci o eroare care să poată pune în pericol achiziția sau să fie costisitoare”, spune Amanda Clayman, terapeut financiar din New York. Deci, cum poți găsi o liniște sufletească?
Nu intrați peste cap. O mare parte din îngrijorarea resimțită de cumpărătorii de locuințe provin din cumpărarea unei proprietăți pe care nu și le pot permite, spune Stephen Habetz, vicepreședinte al serviciilor bancare ipotecare la Darien Roway-ton Bank, în Darien, Connecticut. Pentru a vă asigura că faceți o mișcare inteligentă, utilizați calculatorul ipotecar la Bankrate.com.
Alegeți-vă cu atenție agentul imobiliar. „Este de datoria ei să te ajute să procesezi anxietatea și să lucrezi prin orice surprize care apar”, spune Eric Martell, un agent imobiliar din Orlando, Florida, care are un doctorat. în psihologie. Pentru a stabili dacă un agent imobiliar va fi o potrivire bună pentru dvs., puneți aceste întrebări: Câți oameni ați ajutat să cumpărați o casă? Ce faci când un vânzător este dificil să lucreze? Cum mă vei menține calm și soțul meu în timpul procesului? Dacă personalitatea ei nu se potrivește cu a ta, găsește un alt agent.
Au o cronologie. „Determinarea măsurilor de făcut - și când să le luăm - va scădea șansele ca veți fi surprinși de cât de multă muncă este implicată în cumpărarea unei case”, spune Clayman.